In twaalf jaar tijd heb ik ruim honderd vastgoedprojecten in het buitenland voortijdig zien sneuvelen. Het zijn niet in alle situaties onervaren projectontwikkelaars die uiteindelijk met een faillissement worden geconfronteerd.
De internationale vastgoedmarkt werd en wordt nog steeds overstelpt met eendagsvliegen die ooit een aardig idee hadden om een project in het buitenland te gaan ontwikkelen. De ontwikkeling van vastgoed kan bijzonder lucratief zijn. En met een gezonde ondernemersgeest kun je ver komen.
De keerzijde van de medaille is echter dat in de praktijk de projectontwikkelaar zelden privé financieel desastreuze schade leidt. Hoe anders is dit voor de investeerders die met de rug tegen de muur komen te staan en het nakijken hebben.
Oorzaak
Een Nederlandse projectontwikkelaar die in het buitenland gaat ontwikkelen, beschikt niet per definitie over de noodzakelijke ervaring. Los van andere wetten en regels die in het buitenland van toepassing zijn, speelt ook de taal een belangrijke rol. Als men deze niet machtig is, zijn problemen onvermijdelijk. Dit wil niet zeggen dat de problemen niet opgelost kunnen worden, maar we hebben het al wel over een verhoogd risico. Wat zeker niet vergeten mag worden, zijn de cultuurverschillen en andere gewoontes. Als de ontwikkelaar hier niet bekend mee is en/of zich hierin niet heeft verdiept, kan dit een obstakel worden waardoor zelfs alle deuren dicht gaan.
Theoretisch heb ik de meest fantastische plannen voor vastgoedontwikkelingen voorbij zien komen. Maar het succes is voor een groot deel afhankelijk van de mensen die erbij betrokken zijn. Een plan kan er indrukwekkend uitzien, maar na doorvragen blijkt soms dat enige visie ontbreekt. Er wordt niet altijd markt- en feitenonderzoek verricht.
Natuurlijk wordt een projectontwikkelaar met ambities in het buitenland met open armen ontvangen. Hij belooft namelijk positieve economische ontwikkelingen en welvaart binnen een gemeenschap. Maar als de ontwikkelaar geen duidelijke visie heeft, kunnen we op basis van ervaring al voorspellen waar de risico’s zich op gaan stapelen.
Voorbeeld
Met name een gekozen burgemeester is, afhankelijk van de regio, een invloedrijke persoon die bij voorkeur zelf de onderhandelingen voert of nauw betrokken is bij de eerste ontwikkeling van een project. Denk aan het verwerven van de grondpositie, het bestemmingsplan en soms de (in)directe betrokkenheid voor de bouwvergunning. De burgemeester opent deuren en kan om tal van moverende redenen zijn invloed gebruiken om vooruitgang te boeken. Aan de buitenkant kun je niet zien hoe integer de burgervader is, dus nader onderzoek is vereist. Ook onder andere wanneer er weer nieuwe verkiezingen aankomen, want een nieuwe burgemeester kan zich zomaar in een uitstekende onderhandelingspositie manoeuvreren. Desnoods wordt zijn invloed aangewend om de bouw stil te leggen. Dan komt de druk vanzelf bij de projectontwikkelaar te liggen.
De dupe
Als we dan vragen wie de voorfinanciering van het project voor zijn rekening neemt, zien we op basis van de antwoorden en feitelijke gegevens het risico groeien. Als de investeerders/kopers grotendeels het project financieren, dan mag er in het traject maar weinig fout gaan. En als het dan de verkeerde kant dreigt op te lopen, probeert de ontwikkelaar de schade te herstellen. Soms tegen beter weten in en op amateuristische wijze. Geld verdwijnt als sneeuw voor de zon. Communicatie wordt tot een minimum beperkt en van enige bereikbaarheid voor vragen en commentaar is nauwelijks sprake.
Het verbaast me ook hoe vaak de investeerder/koper op basis van vertrouwen de ontwikkelaar nog het voordeel van de twijfel geeft, want als niet tijdig wordt ingegrepen zal de ontwikkelaar zelf zijn belangen veilig stellen en u de investeerder/koper bent de dupe. Dit proces speelt zich verspreid over enkele jaren af. Als het te laat is, staat er misschien nog een half afgebouwd project, waar inmiddels tal van claims op liggen. Dan komt er vanzelf wel iemand die de stekker er uittrekt. Maar waar staat de investeerder/koper dan? Nog steeds met de rug tegen de muur als niet voortijdig wordt ingegrepen. Als er een faillissement wordt uitgesproken, dan maakt de curator als eerste aanspraak op het overgebleven vermogen van de failliete onderneming. Daarna volgen de belastingdienst en het UWV, de bank. Wat dan nog over is, gaat naar de overige schuldeisers. Uiteraard zijn er verschillen tussen diverse landen, hetgeen het een en ander nog gecompliceerder maakt.
De rol van de curator. Dat wordt een hoofdpijndossier als buitenlandse wetten en regels van toepassing zijn. De frustratie van gedupeerden en de rol van de meester in de rechten komen in de volgende column aan de beurt.