Het aandeel heeft een lage bèta, wat het relatief geschikt maakt voor beleggen met een hefboom op een wat langere termijn.
De beurs staat de laatste maanden in het teken van inflatie en vooral een mogelijk oplopende rente. Veel beleggers geloven dat de inflatie zal oplopen en dat de rente daarna ook flink kan stijgen. Dat laatste is in onze ogen niet zo zeker als het eerste. Er was veel aandacht voor het effect van inflatie op verzekeraars en banken, maar we denken dat de echte winnaar vastgoed kan zijn.
We hebben daarbij de voorkeur voor non-cyclisch vastgoed en dan komen we al snel uit bij Duitse huurwoningen. In Duitsland zijn een aantal grote beursgenoteerde spelers actief die huurappartementen bezitten. Vonovia is er daar een van. Deze speler bezit ruim 415 duizend woningen, waarvan zo’n 86% in Duisland. De rest zit in Oostenrijk en Zweden.
Over inflatie en rente
Men vraagt zich af waarom de geldcreatie nog niet tot inflatie heeft geleid. De reden is vrij simpel: het geld is via spaarrekeningen als een boemerang teruggekomen bij de ECB. Wij verwachten dat consumenten in het najaar veel van het gespaarde geld zullen uitgeven terwijl er druk staat op de capaciteit van de dienstensector en met name de horeca. Een stevige opleving van inflatie in de dienstensector kan inflatie blijvend aanwakkeren.
Hoewel een hoge inflatie een zeer waarschijnlijke uitkomst kan zijn, geloven we toch niet dat de rente omhooggaat in Europa. De lage rente is namelijk geen middel om de inflatie op te krikken, maar voor de ECB een doel op zichzelf. Met een hoge rente zouden de staatsschulden van meerdere Zuid-Europese landen onhoudbaar worden, en daarmee uiteindelijk ook de euro zelf. We verwachten ook dat de reële rente (na inflatie) negatief blijft.
Waarom Duitse huurwoningen?
De afgelopen maanden is er veel aandacht voor inflatie en dat zet, wanneer signalen daarvan opduiken, vooral de koersen van banken en verzekeraars hoger. Vastgoed heeft juist baat bij een lage lange rente, want dan zakt het huurrendement en stijgt de waarde van het pand. We zien het ook in de Nederlandse huizenmarkt. Een hogere inflatie is ook niet verkeerd voor vastgoed, want met de prijzen stijgen huren en de waarde van vastgoed mee.
Duitsland heeft binnen Europa wellicht de woningmarkt met de minste bubbelvorming. Dit hebben we geïllustreerd met de onderstaande grafiek. Deze laat de index van de voor inflatie gecorrigeerde woningprijzen zien voor Duitsland, Frankrijk, Nederland, de OESO en de VS van 1970 tot 2020.
In alle geselecteerde landen zijn de prijzen van woningen in de afgelopen 50 jaar sneller gestegen dan het algemene prijspeil. Ook het gemiddelde in lidstaten van de OESO, de organisatie van ontwikkelde landen, ligt op een prijsstijging van circa 125%. Ondanks de snelle prijsstijgingen van de afgelopen tien jaar blijft het contrast tussen Duitsland en de rest groot.
Databron: OECD/OESO
Een ander element is dat de woningen in Duisland ook nog betaalbaar zijn voor de Duitsers. Om dit in perspectief te plaatsen: de portfolio van Deutsche Wohnen in en rond Berlijn had een gemiddelde maandelijkse huur per vierkante meter van €7,09 en per eind vorig jaar een boekwaarde van €2853 per vierkante meter. Naar beide maatstaven ligt dit nog niet in de lijn van wat men van een grote en groeiende stad als Berlijn zou verwachten. Berlijn is ook een zeer krappe markt; volgens een enquête van Immobilienscout24 zijn er daar gemiddeld 214 reacties per huuradvertentie.
Een centraal probleem is dat er in het goedkopere huursegment weinig bouwactiviteit is doordat de bouwkosten en huurwetgeving nieuwbouw niet erg lucratief maken.
Overname Deutsche Wohnen
Wat deze woningmarkt actueel maakt, is dat Vonovia een bod heeft gedaan op Deutsche Wohnen. Vonovia is bereid om (inclusief dividend) €53,03 per aandeel te betalen. Dat is, ondanks de overnamepremie, vrijwel gelijk aan de nettovermogenswaarde van €52,50 per aandeel. Wij verwachten dat deze overname doorgaat omdat het bestuur akkoord is, en Vonovia al bij een aanmeldpercentage van 50% het bod gestand doet.
Vonovia financiert de aankoop van €16 miljard voor de helft met de uitgifte van nieuwe aandelen en voor de andere helft met schuld en verkopen in de portefeuille. Het helpt dat Deutsche Wohnen een speler is met een relatief lage schuldgraad van 37% van de vastgoedwaarde, terwijl Vonovia’s doelstelling tussen de 40% en 45% ligt.
Vonovia zelf
Het aandeel Vonovia is op zichzelf niet duur. De nettovermogenswaarde is €63,22 per aandeel. Op een koers van €50 is dat een korting van zo’n 21%. Verder was het laatste dividend €1,69, wat het dividendrendement zo’n 3,4% maakt. Dat werd ruim gedekt door de FFO, een vastgoedterm voor de huuropbrengst minus bedrijfskosten en rente, van €2,04 (berekening IG, Vonovia zelf communiceert €2,38) per aandeel in 2020.
Een ander voordeel van Vonovia is dat de waarde van de portefeuille gebaseerd is op de huur die het bedrijf int. Deze wordt gedrukt door het feit dat huren gereguleerd zijn. In een vrije huurmarkt zouden de huren hoger liggen en zouden deze woningen waarschijnlijk ook meer waard zijn. De regulering in veel Duitse steden zorgt wel voor een stabiele stijging van de huuropbrengst.
Dat brengt ons op de groei van het bedrijf. De netto-opbrengsten uit huur, na kosten voor onderhoud en dergelijke stegen door de bruto huurgroei met ruim 15% per aandeel over de afgelopen drie jaar. Wij verwachten dat deze stijging in de toekomst doorzet. Ook de waarde van het vastgoed stijgt stabiel en deze wordt vergroot door de schuld in het bedrijf, die als een hefboom fungeert. Een potentiële waardestijging van 10% van de portefeuille verhoogt de boekwaarde per aandeel met zo’n €10, oftewel 20% van de prijs per aandeel.
Aantrekkelijke belegging
Vonovia kan in onze ogen een interessante belegging zijn voor beleggers die geloven dat de ECB de rente laag zal houden wanneer de inflatie oploopt. De markt ziet dit nog niet zo en heeft Vonovia juist dit jaar al 16% lager gezet. Er zit dus al wat negativisme in de prijs. Daarnaast maakt het feit dat het aandeel een lage bèta heeft van maar 0,36 het relatief geschikt voor beleggen met een hefboom op een wat langere termijn.
Meer weten of traden?
Wilt u op de hoogte blijven van de laatste marktonwikkelingen? Meld u dan hier aan voor de BeursBreak of onze andere webinars in de IG Academy.
Tijdelijk biedt IG een exclusieve welkomstaanbieding aan voor nieuwe Turbo24-klanten. Kom hier meer te weten.
Ga elke dag goed geïnformeerd de markten op. Schrijf u hier in voor de dagelijkse marktupdate van Robbert Manders en Salah-Eddine Bouhmidi.
Over IG
De IG Group geeft geïnformeerde, vastberaden en marktgerichte klanten toegang tot handelsproducten op meer dan 17.000 financiële markten wereldwijd. Met een sterke focus op innovatie en technologie stelt het bedrijf de behoeften van de klant centraal in zijn acties.
IG Group is opgericht in 1974 en heeft zijn hoofdkantoor in Londen. Het bedrijf, dat is opgenomen in de FTSE 250, is een toonaangevende wereldwijde financiële dienstverlener en biedt handel in hefboomproducten met een beperkt risico aan aan meer dan 239.000 klanten wereldwijd. Het scala aan financiële instrumenten omvat indices, aandelen, forex-grondstoffen, cryptocurrencies en nog veel meer.
De IG Group heeft onlangs een nieuwe Europese dochteronderneming opgericht, IG Europe GmbH. De makelaar, gereguleerd door BaFin, is gevestigd in Frankfurt am Main en biedt zijn producten nu aan Europese klanten aan onder een dak dat gereguleerd is in Duitsland.
Risicowaarschuwing: CFD’s zijn complexe instrumenten en brengen vanwege het hefboomeffect een hoog risico met zich mee van snel oplopende verliezen. 71% van de retailbeleggers lijdt verlies op de handel in CFD’s bij deze aanbieder. Het is belangrijk dat u goed begrijpt hoe CFD's werken en dat u nagaat of u zich het hoge risico op verlies kunt permitteren. Opties en turbocertificaten zijn complexe financiële instrumenten. Uw vermogen loopt risico.