Wanneer we naar de prijsstijging van de woningen kijken in de afgelopen jaren kunnen we niet anders concluderen dat de vastgoedbelegger succesjaren heeft gehad. De rente staat nog steeds extreem laag en de huurinkomsten in combinatie met de inflatiebestendigheid is zeer aantrekkelijk. Logisch dat steeds meer particuliere beleggers de vastgoedmarkt betreden.
En waar gaat de aandacht dan naar uit? Natuurlijk de appartementen in de grote steden die makkelijk verhuurd kunnen worden aan bijvoorbeeld studenten en vaak om te beginnen aan de eigen kinderen. De koper is dus de ouder in de leeftijdscategorie 55 à 65 die de afgelopen dertig jaar gewend is geraakt aan een structurele prijsstijging van de eigen woning en beschouwt dat als de meest zekere belegging die onder alle omstandigheden overwintert; de nachtrust is verzekerd!
Maar is dat een logische beredenering? Jazeker, zolang er inflatie is (op dit moment nog ver te zoeken, maar Draghi heeft beloofd dat het er komt), zullen deze appartementen in de komende 30 jaar ongetwijfeld in waarde toenemen en de huurpenningen groeien mee. Die tussentijdse koersschommelingen? Geen probleem, die staan niet specifiek in de krant voor dat appartement. Die goede nachtrust is dus niet gebaseerd op het feit dat het een juiste beleggingsbeslissing is.
Het verhuren aan eigen kinderen is natuurlijk kassa in combinatie met een betrouwbare huurder. Het financieren van de woning met eigen vermogen en wellicht een stukje vreemd vermogen is eenvoudig en op slimme wijze kan er ook nog wat vermogen overgedragen worden. De bakstenen zijn geduldig en als belegger kan je niet in de tussentijd door sentiment gedreven beslissingen nemen.
Last op de oude dag
Als we de boekjes er op naslaan kan je beleggingstechnisch het beste vastgoed kopen bij een extreem hoge rente. Natuurlijk, het zijn de boekjes en de wereld verandert, maar enige logica zit er toch wel in. Maar wat nou als de kinderen het appartement verlaten en het verhuurd wordt aan eerst de achterneef en vervolgens daar de studiegenoot van en weer twee jaar later een totaal onbekende? Na vijf jaar moet er bijgestort worden in de vereniging van eigenaren en na acht jaar is de verwarmingsketel aan vervanging toe. De degelijke bakstenen investering wordt een arbeidsintensieve last op uw oude dag en de prijsstijging is nog ver te zoeken. Weer verkopen is geen aantrekkelijke optie, wanneer u immers eruit wil, dan samen met u wellicht nog duizend particuliere vastgoedbeleggers.
Goed slapen met vastgoedfondsen
Waarom niet simpelweg via de beurs vastgoedfondsen kopen? Dat kan rechtstreeks in bijvoorbeeld Unibail Rodamco, Wereldhave of NSI, maar ook via ETF’s (indextrackers) die in één keer in een veel breder mandje beleggen. De vastgoedfondsen geven een goed dividendrendement, zijn doorlopend verhandelbaar en het aanbod is groot waardoor er goed gedifferentieerd kan worden. En als het om dividend gaat zijn er nog tal van andere mogelijkheden op beleggingsgebied, alhoewel het dividendbeleggen niet onder alle omstandigheden aan te raden is; eigenlijk vergelijkbaar met vastgoedbeleggen.
En de nachtrust dan? Dat wordt een kwestie van de krant negeren en niet continu op internet inloggen op uw beleggingsrekening om de vorderingen te bekijken. Want zoals u met het vastgoed een horizon voor ogen heeft van enkele decennia, zo zou u dat met de beursgenoteerde effecten ook moeten doen. Met de wetenschap dat beursgenoteerde effecten continu verhandelbaar zijn, er transparantie is en u flexibel bent in het aanpassen van de strategie, zou u uiteindelijk juist veel beter moeten slapen.
Jochem Baalmann