Terwijl de Amerikaanse overheid miljarden dollars pompt in het financiële stelsel, verslechteren de condities in de markt waar de kredietcrisis begon. Het meest recente nieuws over de Amerikaanse huizenmarkt is bar en boos: slechter kan haast niet. Tijd voor een herstel?

De Amerikaanse huizenmarkt is het epicentrum van de financiële crisis. Deze markt moet eerst stabiliseren voor het omslagpunt van de kredietcrisis bereikt kan worden. Stabilisatie is echter nog niet aan de orde, zo suggereren de meest recente cijfers. Dat wil overigens niet zeggen dat u als belegger stil hoeft te zitten.

Dinsdag 18 november presenteerde de National Association of Homebuilders (NAHB) haar maandelijkse vertrouwensindex. Deze index reikt van 0 tot 100, waarbij een niveau boven 50 punten staat voor positieve verwachtingen. Welnu, de NAHB Index daalde van 14 punten in oktober naar 9 punten, het laagste peil sinds de start van de index in 1985 . Veel lager kan de index dus niet gaan; de voorzitter van de NAHB gebruikt in een verklaring zelfs het woord “crisissituatie” . 

Economen zien de NAHB Index als een goede graadmeter van de huizenmarkt in de VS. Een vertrouwensindex als de NAHB kijkt vooruit en heeft om die reden voorspellende waarde. Dat is gebleken. De index piekte in juni 2005 en liet sindsdien als een van de eerste indicatoren de neergang van de Amerikaanse huizenmarkt zien.

Prijsdaling Amerikaanse huizen 17%!
Nu is de NAHB slechts 1 index. Hoe staat het met andere graadmeters van de huizenmarkt, zoals de huizenprijzen? De S&P/Case-Shiller Composite 20 Index meet de verandering in huizenprijzen in 20 grote Amerikaanse metropolen. Het meest recente cijfer (publicatie 25 november 2008) is over september 2008 en kwam uit op -17,4% op jaarbasis. In augustus 2004 bereikte de index een hoogtepunt op 17,1%.

Zowel de forse daling van de huizenprijzen als het zoekgeraakte vertrouwen onder huizenbouwers suggereert dat de Amerikaanse huizenmarkt - het epicentrum van de kredietcrisis - in een vrije val is geraakt.

Wat is er nodig voor een herstel?
De vooruitzichten van de Amerikaanse huizenmarkt zijn verdeeld. De markt corrigeert al geruime tijd op structurele gronden: excessen worden teruggedraaid. Daarbovenop komt nu echter een conjuncturele teruggang. Het consumentenvertrouwen is in de VS scherp gedaald en de arbeidsmarkt verslechtert.

Aan de andere kant neemt de betaalbaarheid langzamerhand toe. Niet alleen door de daling van de huizenprijzen, maar ook door de verwachte daling van de hypotheekrente. De 30Y vaste hypotheekrente was 14 november 6,16% . De lange rente (30Y) in de VS is sinds medio november echter scherp gedaald, zelfs tot 3,48% op 20 november. Het is slechts een kwestie van tijd voor dit gaat leiden tot een lagere hypotheekrente.

De condities in de huizenmarkt zijn overigens zo slecht dat men zich kan afvragen of de Amerikaanse overheid de prioriteiten wel goed heeft. Terwijl het ministerie van Financiën en de Federal Reserve miljarden dollars pompen in het financiële systeem (of in slecht geleide industrieën zoals de autosector in Detroit) worden de huiseigenaren aan hun lot overgelaten. De ironie is uiteraard dat dezelfde Amerikaanse overheid met lage rentes en laks toezicht mede heeft bijgedragen aan de excessen op de huizenmarkt.

Wat kan een belegger hiermee?
Als belegger kunt u indirect inspelen op de Amerikaanse huizenmarkt. Dat kan via de S&P Homebuilding Index. Deze index volgt de aandelenkoersen van 15 Amerikaanse huizenbouwers en bereikte in juni 2005 - precies dezelfde maand als de NAHB Index - een piek en zette daarna een flinke daling in. Bij ABN AMRO kunt u met Turbo’s en Certificaten inspelen op de S&P Homebuilding Index.

Uiteraard kan de crisis in de Amerikaanse huizenmarkt beleggers ook aan het denken zetten. De kredietcrisis is ooit begonnen in deze markt. Wellicht dat een herstel van de Amerikaanse huizenmarkt het begin van het einde van de financiële crisis kan zijn. Het is in ieder geval een markt om scherp in de gaten te houden.

Disclosure: Ravien Sewtahal is werkzaam bij ABN AMRO Markets Nederland. Hij schrijft deze column op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als individueel beleggingsadvies of als een individuele aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.