Een crisis die ontstaat vanuit problemen op de huizenmarkt duurt twee keer langer dan een aandelencrisis en heeft ook een impact die twee keer zo groot is. ABN Amro-econoom Philip Bokeloh gaat in op de verschillen tussen huizenmarkt- en aandelencrises in de voorbije decennia en de huidige problematiek die zoals bekend zijn oorsprong had in de Amerikaanse subprimemarkt.
Voordat de kredietcrisis zijn naam kreeg, was de financiële sector in de ban van de 'subprimes'; het woord werd in de VS in 2007 zelfs verkozen tot 'woord van het jaar'. De afschrijvingen die Amerikaanse en later Europese banken op hypotheken moesten doen, hadden gevolgen voor de kredietverstrekking. Hiermee werd de huizenmarktproblematiek de kredietcrisis. De problemen op de huizenmarkten zijn met de naamsverandering nog niet verdwenen.
In hoeverre heeft een crisis die in de huizenmarkt ontspringt een grotere impact op de reële economie?
"Uit onderzoek door het IMF uit 2003 over huizenmarktcrises in 14 verschillende landen blijkt dat een crisis op de huizenmarkt een impact heeft die twee keer groter is dan een crisis op de aandelenmarkt. De terugloop van de economie bedraagt gemiddeld 8 procent, terwijl dat bij een beurscrisis 4 procent is."
"Daarnaast duurt zo'n crisis ook twee keer langer; gemiddeld heeft een huizenmarkt 16 kwartalen of 4 jaar nodig om vanaf de piek de bodem te bereiken, waar dat op de aandelenmarkten 10 kwartalen duurt. Een huizenmarktcrisis is dus veel heftiger en langduriger."
"Bovendien werken problemen in de huizenmarkt veel sterker door op de aandelenmarkt dan andersom. Banken zijn veel kwetsbaarder voor dalende huizenprijzen dan voor dalende aandelenkoersen. Men gaat minder krediet beschikbaar stellen, hetgeen van directe invloed is op de consumptie."
Is de huidige crisis te vergelijken met eerdere huizenmarktcrises?
"Voorheen stonden huizenmarkten veel meer op zichzelf en beperkten de gevolgen een scherpe daling van de prijzen zich uitsluitend tot het land waar de prijsdaling plaats had. Nu zien we wereldwijde dalingen en hebben ook banken overal problemen. Landen hebben minder dan voorheen de mogelijkheid om via de export de groei in stand te houden, hoewel in de emerging markets de groei gelukkig nog in tact is."
"De stijging van de huizenprijzen in de VS is deels een reactie op de internetbubbel. Mensen waren teleurgesteld in de beurs en staken hun geld liever in woningen. Daar komt bij dat de reële rente, oftewel het verschil tussen de nominale rente en de inflatie, zeer laag was. Dat vergrootte de interesse om een hypotheek op te nemen. Banken op hun beurt waren bereid om die hypotheken te verstrekken. Zij konden de risico’s immers zonder problemen doorverkopen op kapitaalmarkten. Vanwege de kredietcrisis is deze optie echter gesloten. Daarmee is de bereidheid om nieuw krediet te verstrekken ook getaand."
Geldt hetzelfde voor de Nederlandse huizenmarkt?
"Er is een aantal belangrijke verschillen. In Nederland hebben banken veel meer oog gehouden voor de kredietwaardigheid van de hypotheeknemer. Daarnaast bleef het aanbod nieuwe huizen beperkt en geeft de hypotheekrenteaftrek steun aan de markt. In de VS wordt ook veel meer gespeculeerd op de huizenmarkt dan hier. Dus hoewel ook in ons land een aanzienlijke prijsstijging heeft plaats gehad, zal de correctie beperkt blijven. De prijzen handhaven zich redelijk."
Ontloopt ons land de crisis?
"De huizenprijzen hoeven niet hard te dalen om de economie te schaden. Zelfs een stagnering kan dat al veroorzaken. Dat hebben wij in Nederland ondervonden na 2001. Toen de prijsstijgingen op de huizenmarkt wat afnamen, werd ook de consumptie direct minder."
"Niettemin is hier het probleem minder groot dan in de VS en is ons land minder afhankelijk van de economische prestaties van dat land door de goede prestaties van de opkomende economieën. We zijn niet volledig ontkoppeld, maar Nederland wordt zeker niet per sé mee omlaag gesleurd. Minister Bos van Financiën heeft in die zin gelijk door te stellen dat ons land er relatief niet slecht voor staat."
Wanneer voorziet u een herstel in de Amerikaanse markt?
"Een herstel is nog niet waarneembaar in de cijfers; wie de huurprijzen ter plaatse afzet tegen de huizenprijzen ziet dat er toch nog wel wat lucht in de markt zit. Uiteindelijk komt er wel een bodem. Zoals gezegd duurt een neergaande fase gemiddeld 16 kwartalen van piek tot bodem met een gemiddelde contractie van de huizenprijzen van 30 procent. Zo diep zal de bodem in de VS gelukkig niet liggen."
"Of de contractie uiteindelijk 16 kwartalen zal duren, is twijfelachtig. Juist omdat op de Amerikaanse huizenmarkt meer gespeculeerd wordt, kan ik mij voorstellen dat de prijscorrectie zich sneller en abrupter zal voltrekken. Een herstel vanaf eind 2009 is mogelijk, hoewel het lastig is om dergelijke momenten te voorspellen."
Cornelis van Zutven
|
KOERSEN
STIJGERS
DALERS
HOOGSTE SPAARRENTE
