Volgens de Case/Shiller-index – gebaseerd op huizenprijzen van 20 grootstedelijke gebieden – zijn de huizenprijzen sinds hun piek in 2006 gemiddeld met 15 % in waarde gedaald. Met name Florida en Californië zijn hard geraakt. De voorraad onverkochte huizen bedraagt nu ruim 4,5 miljoen en alleen al in een “normale” markt kost het meer dan 11 maanden om een dergelijke voorraad weer weg te werken. Volgens Fed-gouverneur Bernanke hebben de VS nog nooit eerder een landelijke daling van een dergelijke omvang gekend.

Waarom heeft deze daling zulke gevolgen voor de financiële markten? Ten eerste is daar het welbekende vermogenseffect, de neiging van huizenbezitters meer uit te gaan geven naar mate ze zich – als gevolg van de gestegen huizenprijs – rijker gaan voelen. De spectaculaire stijging van de huizenprijzen in de VS viel samen met een forse afname van de spaarzin van de Amerikaanse consument. Op een zeker moment was de spaarquote zelfs negatief! De overwaarde van het huis werd op grote schaal als spaarpot gebruikt om vervolgens consumptieve bestedingen te kunnen doen. Nu de huizenprijzen fors zakken kan dit vermogenseffect andersom uitpakken. Het inmiddels sterk gedaalde consumentenvertrouwen wijst daar ook op.

Ten tweede is er de directe invloed van de huizenmarkt op de financiële markten. Toen bleek dat steeds meer huizenbezitters niet langer aan hun rente- en aflossingsverplichtingen konden voldoen geraakten veel hypotheekverstrekkers – banken – in de problemen. De kredietcrisis was geboren en ondertussen hebben banken wereldwijd meer dan 400 miljard euro afgeschreven. Bedenk daarbij dat de banken als gevolg daarvan als gevolg van de verplicht aan te houden ratio aan eigen vermogen het tienvoudige niet meer als krediet kunnen uitzetten. De schade voor de economie lijkt duidelijk. Het welzijn van de economie van de VS en in haar kielzog de wereldeconomie lijkt sterk te berusten op het tempo waarmee de huizenmarkt verder instort. En de ontwikkelingen op de huizenmarkt zijn nu juist volstrekt onvoorspelbaar omdat er zich in de historie nog niet eerder een situatie als deze heeft voorgedaan. Nog nooit hadden huizenbezitters in de VS de waarde van hun huis zien zakken beneden de hoogte van hun hypotheek.

Kunnen de huizenprijzen nog verder zakken? Wanneer men de huizen waardeert op het aantal keer de huur die ze zouden moeten kunnen opbrengen – te vergelijken met een koers-winstverhouding van aandelen – zijn de huizen in de VS met zo´n 90 % overgewaardeerd. Schrik niet. De fenomenale stijging van de huizenprijzen in het verleden was gebaseerd op de misvatting dat “stenen nooit in waarde kunnen dalen”. De huidige daling lijkt daarom een perfect voorbeeld van een zwarte zwaan.

De gevolgen voor de beurzen zijn zeer onvoorspelbaar. En juist deze onvoorspelbaarheid grijpt de markten bij de keel. Enerzijds trachten de autoriteiten – centrale banken, commerciële banken, politici, makelaars – de situatie onder controle te houden door het te relativeren. Ook in Nederland. Anderzijds voorzien de doemzeggers een waar armageddon. Misschien valt het ook allemaal wel mee. Maar wie het gelijk aan zijn zijde zal krijgen valt nu uiteraard niet te zeggen. Maar zolang deze zwarte zwaan boven de markten vliegt lijkt op korte termijn een onbezorgde voortzetting van een haussemarkt niet direct te verwachten. Markten houden niet van zulke onzekerheden. Beleggers met een langere horizon daarentegen weten dat zwarte zwanen ook kansen kunnen bieden.

Auteur: Jan-willem Nijkamp
Tielkemeijer & Partners
Mail: j.w.nijkamp@tielkemeijer.nl